L'investissement immobilier via une structure juridique adaptée permet nombreux avantages fiscaux. La sasu immobilière se distingue comme une option particulièrement intéressante pour les entrepreneurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en développant un patrimoine immobilier. Quelles sont les stratégies d'optimisation fiscale à votre disposition ? Comment tirer parti des différents régimes d'imposition ?
Fondamentaux juridiques et fiscaux de la SASU immobilière
La SASU immobilière est une société par actions simplifiée unipersonnelle dédiée aux activités immobilières. Elle permet d'investir seul dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une responsabilité limitée. Sur le plan fiscal, la SASU immobilière est par défaut soumise à l'impôt sur les sociétés, ce qui permet une séparation claire entre le patrimoine personnel de l'entrepreneur et celui de la société.
L'un des principaux avantages de la SASU immobilière est la possibilité de choisir entre différents régimes d'imposition selon la stratégie adoptée. De plus, la SASU offre une grande liberté dans la rédaction des statuts, permettant d'adapter la structure aux besoins de l'investisseur immobilier.
La SASU immobilière peut exercer diverses activités liées à l'immobilier, telles que la location nue, la location meublée, l'achat-revente, ou encore la promotion immobilière. Cette polyvalence permet d'envisager différentes stratégies d'investissement et d'optimisation fiscale.
Régime d'imposition IS vs IR pour la SASU immobilière
Le choix du régime d'imposition est important pour optimiser la fiscalité de votre SASU immobilière. Deux options principales s'offrent à vous : l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'impôt sur le revenu (IR). Chacune présente des avantages et des inconvénients qu'il convient d'analyser en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Calcul de l'impôt sur les sociétés pour les revenus locatifs
Dans le cadre de l'IS, les bénéfices de la SASU immobilière sont imposés au taux de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis à 25% au-delà. Ce régime permet une optimisation fiscale intéressante, notamment pour les sociétés réalisant des bénéfices importants. Les charges déductibles, telles que les intérêts d'emprunt ou les frais de gestion, viennent réduire l'assiette imposable.
Pour calculer l'IS sur les revenus locatifs, il faut d'abord déterminer le résultat fiscal de la société. Celui-ci correspond aux loyers perçus, auxquels on soustrait l'ensemble des charges déductibles. L' amortissement des biens immobiliers constitue une charge déductible particulièrement intéressante dans le cadre de l'IS, permettant de réduire le bénéfice imposable sur le long terme.
Option pour le régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI)
La SASU immobilière a la possibilité d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, prévu par l'article 8 du Code Général des Impôts. Cette option permet d'être imposé à l'IR plutôt qu'à l'IS. Dans ce cas, les bénéfices de la société sont directement imposés au nom de l'associé unique, dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC selon la nature de l'activité.
L'option pour l'IR peut être avantageuse dans certaines situations, notamment lorsque les revenus de la société sont faibles ou que l'associé dispose de déficits reportables. Elle permet également de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation immobilière réservés aux particuliers. Cependant, cette option n'est possible que pour une durée limitée de 5 ans.
Comparaison chiffrée IS/IR selon différents niveaux de revenus
Pour illustrer concrètement les différences entre l'IS et l'IR, prenons l'exemple d'une SASU immobilière réalisant un bénéfice de 100 000 € :
| Régime fiscal | Imposition société | Imposition associé | Total |
|---|---|---|---|
| IS | 21 125 € | 23 631 € (PFU 30% sur dividendes) | 44 756 € |
| IR | 0 € | 41 000 € (TMI 41%) | 41 000 € |
Cette comparaison montre que le choix entre IS et IR dépend fortement du niveau de revenus et de la situation personnelle de l'associé. Pour des revenus élevés, l'IS peut s'avérer plus avantageux, tandis que l'IR peut être préférable pour des revenus plus modestes ou en présence de déficits reportables.
Stratégies de rémunération du dirigeant et impact fiscal
La rémunération du dirigeant de la SASU immobilière est un levier important d'optimisation fiscale. Plusieurs options s'offrent à vous :
- Versement d'un salaire : soumis aux charges sociales mais déductible du résultat de la société
- Distribution de dividendes : soumis au PFU de 30% mais sans charges sociales jusqu'à un certain seuil
- Mixte salaire/dividendes : permet d'optimiser la fiscalité globale
Le choix de la stratégie de rémunération doit prendre en compte l'aspect fiscal et les besoins en trésorerie de la société et la protection sociale du dirigeant. Une analyse fine de votre situation personnelle et professionnelle est nécessaire pour déterminer la meilleure option.
Optimisation de la TVA dans une SASU immobilière
La gestion de la TVA est un aspect de l'optimisation fiscale d'une SASU immobilière. Bien maîtrisée, elle peut générer des économies substantielles et améliorer la rentabilité de vos investissements.
Régime de TVA applicable aux locations nues et meublées
En principe, les locations nues sont exonérées de TVA, tandis que les locations meublées y sont assujetties. Cependant, il existe des exceptions et des possibilités d'option qui peuvent modifier ce schéma. Par exemple, les locations de locaux professionnels nus peuvent être soumises à la TVA sur option.
Pour les locations meublées, l'assujettissement à la TVA permet de récupérer la TVA sur les achats et les charges. Cela peut représenter un avantage, notamment lors de l'acquisition de biens ou de la réalisation de travaux importants.
Récupération de TVA sur travaux et charges
La récupération de la TVA sur les travaux et les charges est un enjeu majeur pour optimiser la rentabilité de vos investissements immobiliers. Dans le cadre d'une activité soumise à TVA, vous pouvez récupérer la TVA sur :
- Les travaux de rénovation ou d'amélioration
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions d'agence)
- Les charges courantes (entretien, assurances, frais de gestion)
Il est faut bien documenter toutes ces dépenses et de s'assurer de leur éligibilité à la récupération de TVA. Une gestion rigoureuse de la comptabilité est indispensable pour optimiser cet aspect fiscal.
Option pour l'assujettissement volontaire à la TVA
L'option pour l'assujettissement volontaire à la TVA peut être intéressante dans certaines situations, notamment pour les locations de locaux professionnels nus. Cette option permet de récupérer la TVA sur les investissements et les charges, ce qui peut améliorer la rentabilité de l'opération.
Cependant, l'option pour la TVA implique également des obligations déclaratives supplémentaires et peut avoir un impact sur la trésorerie de la société. Il est donc nécessaire d'en évaluer précisément les avantages et les inconvénients avant de prendre cette décision.
Cas particulier de la TVA sur marge pour l'achat-revente
Dans le cadre d'opérations d'achat-revente immobilier, le régime de la TVA sur marge peut s'appliquer sous certaines conditions. Ce régime permet de calculer la TVA uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix de vente total du bien. Il peut être particulièrement avantageux dans le cas d'acquisition de biens anciens ou de terrains à bâtir.
Pour bénéficier de ce régime, il faut notamment que le bien ait été acquis sans TVA ou avec une TVA non récupérable. L'application de la TVA sur marge nécessite une analyse précise de chaque opération et une documentation rigoureuse pour justifier son application auprès de l'administration fiscale.
Défiscalisation immobilière via la SASU
La SASU immobilière offre des opportunités intéressantes en matière de défiscalisation. Bien que certains dispositifs soient réservés aux particuliers, d'autres peuvent être mis en œuvre dans le cadre d'une société.
Dispositifs pinel et denormandie en SASU
Les dispositifs Pinel et Denormandie, bien que principalement destinés aux particuliers, peuvent dans certains cas être utilisés par une SASU immobilière. Cela nécessite généralement d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (IR). Ces dispositifs offrent des réductions d'impôt en contrepartie d'un engagement de location à un loyer plafonné.
L'utilisation de ces dispositifs dans le cadre d'une société par actions simplifiée unipersonnelle peut présenter des complexités juridiques et fiscales. Une analyse et un accompagnement par un professionnel sont vivement recommandés avant de s'engager dans cette voie.
Statut de loueur en meublé professionnel (LMP) en SASU
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être particulièrement intéressant dans le cadre d'une SASU immobilière. Il permet notamment de bénéficier d'avantages fiscaux tels que la déduction des amortissements ou la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global.
Pour bénéficier du statut LMP en SASU, il faut remplir certaines conditions, notamment en termes de chiffre d'affaires et d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce statut peut offrir une optimisation fiscale pour les investisseurs immobiliers actifs.
Optimisation fiscale par l'amortissement des biens
L'amortissement des biens immobiliers est un levier puissant d'optimisation fiscale pour une SASU immobilière soumise à l'IS. Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien, réduisant ainsi le bénéfice imposable.
La stratégie d'amortissement doit être soigneusement planifiée. Elle peut inclure :
- L'amortissement du bâti (généralement sur 20 à 50 ans)
- L'amortissement des composants (toiture, installation électrique, etc.)
- L'amortissement des meubles et des équipements pour les locations meublées
Une stratégie d'amortissement bien pensée peut permettre de réduire la charge fiscale de la société sur le long terme, tout en préservant sa capacité à distribuer des dividendes.